Ny lagändring träder i kraft den 1 juli 2022. Den gör det möjligt för samfällighetsföreningar som förvaltar gemensamhetsanläggningar att själva ta beslut om att ändra andelstal.
Gemensamhetsanläggning och andelstal
En gemensamhetsanläggning är en anläggning som är gemensam för flera fastigheter, exempelvis en enskild väg. Varje fastighet har ett andelstal som reglerar hur stor andel av anläggningens kostnader som fastigheten ska betala. Det gäller dels kostnader för utförande, förknippade med att bygga anläggningen, dels kostnader för drift, att driva och underhålla den. När förhållandena förändras kan också andelstalen behöva ändras.
Lagändringen gör det möjligt för samfällighetsföreningen som förvaltar anläggningen att själv ändra andelstalen. Ändringen blir gällande om den godkänns av lantmäterimyndigheten. Detta ökar samfällighetsföreningarnas självbestämmande och kan göra att det blir enklare för dem att ändra andelstalen. Därmed minskar också risken med inaktuella andelstal, det vill säga att en förening avstår från att ändra andelstalen, trots att förhållandena har ändrats.
Hur går det till?
Beslutet om ändring av andelstal ska fattas på en föreningsstämma med två tredjedelars majoritet av rösterna. Beslutet kan avse en eller flera fastigheters andelstal, för utförande eller drift av gemensamhetsanläggningen. När föreningen beslutar om ändring av andelstalen ska den samtidigt besluta om ersättning.
Lantmäterimyndigheten måste godkänna de ändrade andelstalen, först då blir de gällande. Ändringen av andelstal får inte strida mot anläggningslagen. Det innebär i första hand att man måste följa reglerna om andelstalens bestämmande, och reglerna om ersättning.
Kostnaderna för lantmäterimyndighetens handläggning av ett ärende om godkännande ska fördelas mellan fastighetsägarna i föreningen efter vad som är ”skäligt” eller vad man kommer överens om. Samfällighetsföreningen kan inte stå för kostnaden. Läs mer under detaljerad information på denna sida.
Lantmäterimyndigheten kan godkänna ändringar tidigast den 1 juli 2022, då lagändringen träder i kraft. Det gäller även om föreningens beslut fattats före detta datum. Om gemensamhetsanläggningen ligger i en kommun med kommunal lantmäterimyndighet, ska ansökan om godkännande skickas dit.
Information om vilka kommuner som har en kommunal lantmäterimyndighet finner du på vår webbplats. För övriga kommuner i landet skickas ansökan till oss på Lantmäteriet.
Vad kan föreningen inte fatta beslut om?
Det samfällighetsföreningen inte kan fatta beslut om är en fastighets in- eller utträde i gemensamhetsanläggningen. För att hantera detta behöver man ansöka om en förrättning eller träffa en överenskommelse.
En ny typ av ärende
Möjligheten för föreningen att själva ändra andelstal genom beslut på stämma är en ny möjlighet som inte funnits tidigare. Det går därför inte i nuläget att lämna några uppskattningar om hur lång tid ett sådant ärende kan ta att handlägga, och därmed inte heller vad det kan komma att kosta.
Lantmäteriet tar betalt dels genom att ta ut ett grundbelopp och en timkostnad baserad på nedlagd tid. Vilket man får betala även om de ändrade andelstalen inte blir godkända.
Mer information
Här får du mer information om Ändra andelstal samt detaljerad information om Ändra andelstal 43 a § anläggningslagen.
Om man vill läsa mer om lagändringen hänvisar vi tills vidare till regeringens proposition 2021/22:122 (nytt fönster), som finns tillgänglig på regeringens webbplats.
Läs mer om:
Detaljerad information
Ändring av andelstal får inte strida mot anläggningslagen (AL) (nytt fönster).
Det innebär i första hand att reglerna om andelstalens bestämmande i 15 § och reglerna om ersättning i 37–39 §§ ska ha följts.
Andelstal (15 § AL)
Andelstal för driften ska fördelas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den omfattning som varje fastighet beräknas använda gemensamhetsanläggningen. Andelstal för utförandet ska fördelas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta varje fastighet har av gemensamhetsanläggningen. Om nyttan motsvarar användningen kan andelstal för utförande och drift anges i en gemensam andelstalsserie, dvs. fastigheterna får samma andelstal för utförande och drift.
Ersättning (37–39 §§ AL)
Vid höjt andelstal ska ägaren till fastigheten betala ersättning till övriga delägare för den andel i eventuellt överskott som han eller hon får genom höjningen. Vid sänkt andelstal ska ägaren till fastigheten få ersättning av övriga delägare för den andel i eventuellt överskott som han eller hon förlorar genom sänkningen. Om det i stället för överskott finns ett ekonomiskt underskott ska fastighetsägaren som får sänkt andelstal betala ersättning till övriga delägare motsvarande sin andel i underskottet.
Med över- eller underskott menas skillnaden mellan värdet av anläggningen och föreningens tillgångar, å ena sidan, samt föreningens skulder, å andra sidan. Anläggningens värde uppskattas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till kostnaderna för dess utförande samt till anläggningens ålder och fortsatta användbarhet.
Godkännande
Det är föreningens ansvar att visa att ändringen följer lagens regler och att lägga fram ett underlag som är så fullständigt att lantmäterimyndigheten kan göra sin bedömning. Av utredningen måste i vart fall principen för de hittills gällande andelstalen framgå, liksom vilken ändring av andelstalen som görs och vad skälen för ändringen är, dvs. hur de nya andelstalen har beräknats. Det måste också framgå vilken ersättning som bestämts och hur den beräknats.
Exakt vilken utredning och dokumentation som krävs för att visa detta beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Förutsättningarna kan skilja sig mycket åt om gemensamhetsanläggningen till exempel omfattar en enklare utfartsväg eller ett flervåningsgarage. Det går därför inte att entydigt säga vilket underlag som krävs i varje enskilt fall. Om föreningen inte kan ta fram aktuellt underlag själv kan en konsult behöva anlitas.